▲ 김흥순 글로벌인간경영연구원 원장

부동산 광풍과 전월세 시장이 요동치고 있다.

임대차 3법의 법제화가 코앞으로 다가오면서 전월세 시장이 요동치고 있다.

임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권이다. 민주당이 당론만 정하면 모든 법은 통과된다.

임대차 3법 중, 전·월세 거래신고제의 근거가 되는 부동산거래신고법이 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과했다.

국토위는 이날 오후 전체회의를 열어 부동산거래신고법과 공공주택특별법, 민간임대주택특별법 등 8개 법안을 표결로 통과시켰다. 다만 미래통합당 위원들은 이날 표결에 참여하지 않았다

통합당 위원들은 '여야가 논의되지 않은 법안의 안건 추가'와 '업무보고 전 법안 상정' 등을 이유로 집단 퇴장했다.

계약갱신청구권

세입자의 계약갱신 몇 번이나 보장해주냐를 놓고 여러 의견이 나왔는데, 세입자가 원하면 2년의 최초 계약이 끝난 뒤에 한 번 더 계약을 연장할 수 있게 해주는 안이다.

세입자 입장에서는 4년까지 안정적으로 거주할 수 있는 셈이다. 계약 연장을 두 번까지 보장해, 총 6년의 계약기간을 보장해주자는 의견도 제기됐었다.

초등학교가 6년, 또 중학교와 고등학교가 각 3년으로 돼 있어 세입자 가족이 학교를 안정적으로 다니는 데 도움이 된다는 이유다. 정부는 시장의 저항을 최소화하기 위해서 한 번만 연장하는 안을 통과시키기로 한 것으로 알려졌다.

그럼 법이 시행되기 전에 이미 한 번 이상 계약을 갱신했다면, 계약갱신청구권을 행사할 수 없느냐, 그건 아니다. 기존 세입자는 법이 시행되기 전에 계약을 몇 번 연장했는지에 상관없이 계약갱신권을 행사할 수 있다.

다만, 집주인이 전월세를 놨던 집에 직접 들어가서 살겠다고 하면 계약갱신권을 행사할 수 없다. 이럴 때 만일 집주인이 직접 살지 않고 다른 사람에게 빌려주면 기존 세입자에게 배상해주는 손해배상 제도도 검토되고 있다.

계약을 갱신할 때 임대료를 5% 이상 올릴 수 없게 된다. 인상률은 지자체가 더 낮게 정할 수도 있다. 특히 전월세 상승폭이 높은 서울 등 수도권에서는 임대료 상승폭을 5%보다 낮게 정할 것으로 전망된다.

그런데, 전월세상한제 같은 경우 기존 계약을 갱신할 때만 적용된다.

때문에 집주인이 기존 계약을 끝내고 새로운 세입자를 받을 때, 그동안 못 올린 임대료를 한꺼번에 올리는 거 아니냐는 우려가 나온다. 2년이 아닌 4년마다 전셋값이 한꺼번에 많이 오를 수 있다는 이야기다.

그래서, 새로 계약을 맺는 경우도 임대료 상승폭을 제한하는 방안이 제시됐는데, 정부는 신규 계약자에 대해서는 부작용이 나타나면 다시 논의하겠다면서 결정을 유보했다.

신규 계약까지 적용하면 임대인의 재산권을 지나치게 침해한다는 반발을 의식한 것으로 보인다.

집주인 입장에서 반발이 만만치 않을 것 같은데, 전세 대란이 일어날 수도 있다,

'임대차 3법' 통과를 앞두고 이미 전셋값은 큰 폭으로 오르고 있다. 연일 최고가를 갱신하면서 56주 연속 상승했다.

7월 셋째 주 서울의 주간 아파트 전셋값은 전주 대비 0.12% 올랐다. 전국 전셋값은 0.14% 올랐고, 수도권과 지방 모두 상승했다. 법이 시행되기 전에 임대료를 더 올릴 거라는 우려도 제기된다.

현장에서는 미리 세입자들에게 계약해지를 통보하는 집주인들도 속속 나오고 있다. 그래서 정부안에 이런 부작용을 막으려는 조치도 담겼다.

법 시행 전에 임대료를 5% 넘게 올려도, 법 시행 뒤 세입자가 원하면 5% 이내로 다시 낮출 수 있도록 했다.

예를 들어 집주인이 계약이 끝나기 전에 임대료를 10% 올려달라고 해서 계약을 다시 맺었다면, 법 시행 후에는 5%까지 임대료는 두고 나머지 금액은 돌려받을 수 있다.

'임대차 3법'은, 이르면 다음 달 8월 4일 국회 본회의에서 통과될 예정인데, 소급 적용은 위헌 시비의 소지가 있어, 입법 과정에서 논란이 될 것으로 보인다.

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