<1>문재인 정부 부동산 정책평가 - 임대사업자 문제 (1)

▲ 김정진

변호사

(전)민주노동당 정책부장

1. 승냥이와 이리가 싸우고 전염병이 창궐하는 이 시점에 문재인 정부의 부동산 정책을 평가하는 것이 무슨 의미가 있을까 싶지만, 부동산 정책은 이 정권만 실행하는 것이 아니기 때문에 후세에 반드시 교훈으로 남겨야 한다. 이 정권 관련자들은 유동성이 풀려서 어쩔 수 없었다는 식으로 이야기하지만, 그것을 감안하더라도 실제로 이해하기 어려운 부분들이 많다. 그 중의 하나가 임대사업자 문제다.

서울대 경제학과의 이준구 교수도 주택임대업자에게 이렇게 과도한 특혜를 둔 것의 문제점을 지적한 바 있고, 시사인에서도 상당한 분량 이 문제를 다루었다. 민주당 홍익표 의원도 자세한 것을 밝힌 것은 아니지만, 임대사업자 문제에 대해서 실수가 있었던 것을 인정하였다.

그렇다면 과연 무엇이 문제였을까? 임대사업자가 받은 특혜가 어느 정도이길래 과도한 특혜라는 표현이 나오는 것일까? 왜 정부는 이렇게 임대사업자에게 과도한 특혜를 주었을까? 그리고 그 특혜의 효과는 어떻게 나왔을까?

2. 먼저 이 문제를 논하기 전에 임대사업자 문제가 이른바 임대차 3법과 동전의 양면이라는 것을 알아야 할 것 같다. 즉, 민간 임대사업자에게 특혜를 준 것은 다음과 같은 표면상의 이유가 있다. 임대주택 중 일정 요건에 부합하는 경우 인센티브를 주어 등록을 유도하고 대신 계약기간을 장기로 하거나 전월세 인상에 상한을 두도록 하는 것이다.

즉 임대차 3법을 소규모로 시행하여 점진적으로 확대하는 것이, 민간임대사업자 제도의 핵심인 것이다.

임대차 3법은 주택임대차보호법과 부동산거래신고법 등 두 가지 법률에 관한 것이고 계약갱신청구권, 전월세 상한제는 전자에, 전월세신고제는 후자에 규정되어 있는데 언론에서 3가지 주요한 제도라고 하여 임대차 3법이라고 이름을 붙인 것 같다.

전월세 신고제는 현황파악을 위한 부수적 제도이니 이 중에서 실제로 중요한 것은, 계약갱신청구권과 전월세 상한제이다.

계약갱신청구권은 계약기간이 끝나는 경우에도 임차인에 일종의 자동연장 권한을 부여하는 것이다.

우리나라 법제에 계약갱신청구권이 처음 도입된 것은, 2001년 ‘상가건물임대차 보호법’이다. IMF 경제위기를 거치면서 영세중소상인들의 지위가 매우 흔들렸는데 사업을 위해 많은 자금을 투여한 임차인이 임대인의 횡포로 단기간에 점포에서 쫓겨나는 것을 막기 위해 최대 5년간 계약 갱신을 보장하였다.

상인단체들은 이 기간의 연장을 지속적으로 요구하였으나, 답보상태였는데 한 기념비적인 임대인이 오랫동안 장사를 한 기존 임차인에게 기존 임대료의 4배를 요구하면서 이에 응하지 않는 임차인을 내보내려다가 오랜 갈등을 빚다가 임차인이 망치로 임대인을 가격하여 징역 2년을 선고받은 이른바, 궁중족발 사건을 계기로 2018년 전격적으로 이 기간이 10년으로 상향된다.

3. 주택의 경우에는 주택임대차보호법이 있는데, 주택임대차보호법은 우리나라의 독특한 제도인 전세보증금을 보호하기 위한 것이 주안점이라고 할 수 있다.

2020년 개정 이전에 계약기간은 2년인데 이에 대한 갱신제도는 존재하지 아니하였고, 이러한 취지의 법 개정을 요구하는 여론이 상가보다 높지는 않았다.

원래 주택임대차보호법은 전두환 정권 당시 처음 도입되었는데, 계약기간에 관한 조항은 별다른 내용이 없었다, 1989년 당시 주택임대차보호법이 개정되어 계약기간을 2년으로 하는 조항이 통과되었다.

당시 주택이 태부족한 상황에서 임대인들이 2년간 보증금을 못 올리게 되자, 계약기간이 끝난 세입자에게 보증금을 3배로 올려달라는 일까지 발생하여, 일가족이 자살하는 사건까지 일어나는 등 그 부작용이 심각하였다.

1990년 당시 보증금 50만원, 월세 9만 원짜리 집에 살던 일가족 4명이 자살하였는데 가장이 남긴 유서 내용이 당시 신문기사에 나와 있다.

“전세금을 마련할 길이 더 이상 없었다. 나 혼자 세상을 떠나려 했다. 가족을 동반해 목숨을 끊는다는 게 얼마나 큰 죄악인가. 그러나 이 각박한 세상에 떨어져 남게 될 처자식의 앞날은 얼마나 고생스러울 것인가.... 매년 오르는 집세도 충당할 길 없는 서민의 비애를 자식들에게는 느끼(게 하)고 싶지 않다”

이때가 노태우 정부에서 토지공개념을 사활을 걸고 추진하던 시절로, 주택 2백만 호 건설도 추진되던 시점이다. 물론 임대차보호법이 비극적 일이 발생한 유일한 원인은 아니겠지만, 당시 계약기간을 2년으로 올릴 때 정부나 국회에서 임대차 시장에 미치는 영향 같은 것을 심층적으로 따져본 것은 아니었다.

그냥 임차인 보호라는 취지가 좋으니 해당 조항을 넣은 것인데, 부작용을 어떻게 완화할 것인지에 대한 대책이 전혀 없었던 것이다.

심지어, 이 주택임대차보호법 개정안에 관여한 한 교수는 충격을 받아 대외활동까지 중단했었다는 소문까지 있을 정도였다.(지금과 달리 그 때는 일반인들이 변호사 얼굴 보기도 어려운 시절로, 임대인이 심지어 법을 위반해도 임차인이 여기에 대해서 소송을 제기하는 것도 쉬운 일이 아니었다.)

특히, 주택임대차보호법이나 2001년 제정되는 상가임대차보호법의 경우에, 이 번 임대차 3법을 제외하고 계약기간이나 보증금 보호 관련된 조항을 기존 존재하는 임대차 계약에 적용하는 경우가 한 번도 없었다.

당연히 임대인들은 법정 계약기간이 늘어나는 경우, 법 시행 당시 기존 임대차계약을 연장할 때 이를 보증금이나 월세에 반영하여 올렸고, 이에 대해서는 정부에서 별다른 대책을 쓴 일이 없었다.

헌법에 소급입법 금지 조항이 있다고 하여 모든 소급입법이 금지되는 것은 아니고, 형벌이나 조세에 관한 법률이 아닌 한 헌법재판소도 예외적으로는 소급입법이 된다고 보는 입장이었는데, 임대차 보호 관련 법률에서는 그 필요성이 없다고 할 수 없는데도 1981년부터 2019년까지 한 번도 기존계약에 이를 적용한 적이 없었다.

4. 이런 혼란을 거친 영향 때문인지 몰라도 오히려, 상가에 관해서는 2001년 상가건물 임대차 보호법이 제정되면서 5년까지 계약갱신이 도입되고, 이제는 10년까지 가능하게 되었는데, 주택은 1989년 계약기간이 2년으로 고정된 후 2020년까지 전혀 변경이 없었고, 우선적으로 보호되는 임대차보증금의 범위만 확대되는 식의 과정을 겪게 되었다.

이후 정부는 등록된 민간 임대주택에 눈을 돌리게 된다. 모든 임대주택에 대해서 계약기간을 늘리는 식의 보호가 어렵다면, 점진적으로 임대주택 등록을 유도하고 이 등록에 일정한 혜택을 부여하면서 일정한 의무를 부과하겠다는 것이다.

이것이 현 정부 부동산 정책의 거대한 허점인 이른바, 민간임대사업자 특혜문제의 최초의 문제의식이었다.

이 문제의식은 일부 수긍할만한 부분은 있겠지만, 2017-2019년의 부동산 비극 중 민간임대사업자에 대한 과도한 특혜는 도저히 그냥 간과할 수 없는 것이었다.

* 문재인 정부 부동산 정책평가 - 임대사업자 문제는 계속 이어 집니다.

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이근선 kingsj87829@hanmail.net