부동산 투기가 흔드는, 서울 하늘의 룰 35층 스카이라인(Skyline, 공제선, 空際線)

도시는 우리 모두의 것이다 김흥순l승인2020.08.03l수정2020.08.03 17:10

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김흥순 글로벌인간경영연구원 원장

정부·여당이 주택 공급 확대 방안을 마련하는 과정에서, 스카이라인(Skyline, 공제선, 空際線)) 35층 룰이 이슈로 떠올랐다.

공공재 성격을 띤 재건축에 한해, 35층 규제를 풀어 공급을 늘리는 쪽으로 조율 중이라는 얘기다. 수평으로 늘릴 땅이 모자라 수직으로 공간을 확보해야 하는 옹색한 처지가 됐다.

층수 규제 완화가 공급 확대, 가격 안정이라는 선순환으로 이어지지 않는 경우가 많다는 게 고민거리다.

주택시장을 둘러싼 난리 속에서 하늘의 난개발을 막아주던 도시미학을 만드는 스카이 라인 35층 룰의 처지가 위태롭다.

지금까지 우리가 만든 룰은, 서울에서 35층 넘는 집은 원칙적으로 지을 수 없다.

서울시가 2014년 내놓은 ‘2030 서울 도시 기본계획’을 통해 ‘제3종 일반주거지역’에선 35층 이하 높이로 건설해야 한다는 원칙을 정한 데 따른 것이다. 이른바 ‘35층 룰’이다. 스카이라인(Skyline, 공제선, 空際線))이다.

하늘과 편평한 대지의 끝이 맞닿아 경계를 이루고 있는 선. 하늘과 맞닿은 것처럼 보이는 산이나 건물 따위의 윤곽선. 하늘과 땅의 경계다.

공제선이 직선일 때는, 바다에서는 수평선, 땅에서는 지평선과 동일한 선을 갖는다. 이 때문에 보통 스카이라인은 멀리서 봤을 때, 도시 중심부 빌딩들이 어우러져 이루는 전체적 모양을 의미한다.

대부분 도시에서 고층 건축물들이 도시의 중심가에 집중되어있는 북미에서는, 큰 도시들이 각자 고유의 독특한 스카이라인을 보유하고 있다.

해당 도시를 상징하는 상징물 역할을 하기도 한다. 뉴욕, 시카고, 샌프란시스코 등 세계급 도시들은 스카이라인 모양을 잠깐만 봐도 어떤 도시인지 구분이 간다.

서울 한강변 아파트 단지가 비슷한 높이의 병풍 모양을 한 건 스카이 라인과 관련이 깊다. 대치동 은마아파트나 한강변 아파트 단지를 50층짜리 초고층으로 재건축하려던 계획이 번번이 좌절됐던 까닭이다.

‘전략정비구역’으로 지정돼, 초고층을 지을 수 있었던 성수동 일대 같은 곳은 예외 지대다.

아파트 층수는 이렇게 제한하고 있음에도, 구체적으로 몇 미터 아래여야 한다는 규정은 따로 없다. 법규상 아파트 한 층 높이는 2.2~2.4m 이상이어야 하고, 대개 2.4~2.6m 정도라 35층이면 90m 안팎이다.

층고를 높게 설계할수록 건설사에는 손해다. 35층 룰의 건물 전체 높이는, 자연스럽게 조절됐다.

국내에서도 부자 동네에선 층고를 높게 설계하는 예가 많아지고 있다.

그동안 건설업계를 중심으로 35층 룰에 대한 불만의 목소리가 많이 나왔다. 규제의 근거가 뚜렷하지 않다거나, 획일적 규제로 개성 없는 ‘성냥갑 아파트’를 양산한다는 지적이었다.

서울시 산하 연구 조직인 서울연구원이 2017년 6월 <누구를 위한 높이인가>라는 책자를 내어 여기에 대한 설명을 내놓은 바 있다.

“35층은 주먹구구로 나온 숫자가 아니다. 한강변 주요 지점을 중심으로 배후 경관을 조망할 수 있는 적정 높이이며, 법적 용적률 상한선 300%를 적용했을 때 무리 없는 수준이다. 경관은 특정인의 것이 아닌 모두의 것이다”

도시는 우리 모두의 것이다.

 

 

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